Tapusu Olanlara Kritik Uyarı! 90 Gün İçinde Başvurmayan Hakkını Kaybedecek!

Tapuda hissesi bulunan vatandaşları yakından ilgilendiren önemli bir uyarı yapıldı. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, hisseli taşınmaz satışlarında ön alım (şufa) hakkının kullanım süresine dikkat çekti. Buna göre, hissedarlardan biri hissesini üçüncü kişiye sattığında, diğer hissedarların satışa itiraz edebilmesi veya öncelikli satın alma hakkını kullanabilmesi için 90 günlük yasal süre bulunuyor. Bu süre dolduğunda, hak tamamen kaybediliyor.

Ön Alım (Şufa) Hakkı Nedir?

Tapuda bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması durumunda bu mülkiyet “paylı mülkiyet” olarak adlandırılır. Paydaşlardan biri hissesini üçüncü bir kişiye sattığında, diğer hissedarların öncelikli satın alma hakkı doğar.

Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi ile güvence altına alınmıştır. Yani, bir hissedar payını dışarıdan birine devrettiğinde, diğer hissedarlar aynı koşullarla bu payı öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir.

90 Günlük Süre Nasıl İşliyor?

Ön alım hakkı, satışın noter aracılığıyla diğer hissedarlara bildirilmesiyle birlikte işlemeye başlar. Bu bildirimden itibaren:

• Hissedarlara 90 gün süre tanınır.

• Bu süre içinde mahkemeye başvurularak ön alım hakkının kullanılması gerekir.

• 90 gün sonunda başvuru yapılmazsa, hissedar bu haktan kendiliğinden feragat etmiş sayılır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, bu sürenin katı bir yasal sınır olduğunu ve sürenin uzatılamayacağını belirtti.

Hak Kaybı Yaşamamak İçin Ne Yapılmalı?

Uzmanlara göre, hisse devrinin öğrenilmesiyle birlikte hissedarların vakıf senedi, tapu kaydı ve satış belgesini derhal incelemesi gerekiyor. Eğer satışın noter aracılığıyla bildirimi yapıldıysa, 90 günlük yasal süreç başlamış demektir.

Bu durumda izlenmesi gereken adımlar:

1. Satış işleminin noter aracılığıyla yapıldığını doğrulayın.

2. Satış tarihini ve bildirimi öğrendiğiniz günü belgeleyin.

3. En kısa sürede bir avukat aracılığıyla Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak ön alım hakkınızı kullanın.

Başvuru yapılmazsa, taşınmaz artık tamamen yeni alıcının mülkiyetine geçer ve hissedarların herhangi bir hak talebi kalmaz.

Satış Bildirimi Yapılmadıysa Ne Olur?

Eğer satış işlemi hissedarlara noter yoluyla bildirilmemişse, ön alım hakkı öğrenme tarihinden itibaren işlemeye başlar. Bu durumda da öğrenmeden itibaren 2 yıl içinde dava açılabilir.
Ancak satışın resmî yollarla bildirildiği durumlarda, mutlak süre 90 gündür ve bu süre içinde harekete geçilmesi zorunludur.

Ön Alım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Ön alım hakkı, yalnızca mahkeme kararıyla kullanılabilir.
Bu nedenle noter veya tapu müdürlüğüne yapılan başvurular tek başına yeterli değildir. Hissedarın Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açması gerekir.

Dava sürecinde:

• Satış sözleşmesi, tapu kayıtları ve noter bildirimi mahkemeye sunulur.

• Hissedar, satış bedelini ödemeye hazır olduğunu belirtir.

• Mahkeme, gerekli şartların sağlandığına kanaat getirirse, taşınmazın öncelikli satın alma hakkını hissedara verir.

Hissedarlar İçin Önemli Uyarılar

• Sürenin kaçırılması, hak kaybına neden olur.

• Sözlü öğrenme yeterli değildir, noter bildirimi şarttır.

• Ortaklardan biri satış yaptıysa, diğer hissedarların süreci takip etmesi gerekir.

• Satış bedelinin altında beyan tespit edilirse, dava sırasında gerçek değer dikkate alınır.

Uzmanlar, hisse sahiplerinin taşınmaz üzerindeki paylarını koruyabilmeleri için satış işlemlerini düzenli olarak Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden takip etmelerini öneriyor.

Neden 90 Günlük Süre Önemli?

Tapu ve Kadastro yetkililerine göre bu süre, mülkiyet güvenliği ve taşınmaz piyasasında istikrarı sağlamak amacıyla konuldu. Sürenin uzatılmaması, hem hissedarların dikkatli davranmasını hem de mülkiyet devirlerinin hızlı şekilde kesinleşmesini amaçlıyor.

Aksi halde, yıllar sonra ortaya çıkan şufa davaları taşınmaz sahiplerini mağdur edebiliyor. Bu nedenle kanuni sürenin titizlikle takip edilmesi büyük önem taşıyor.